건폐율, 용적률

건폐율은 건폐율

용적율이 아니라, 용적률

 

건폐율 = (건축면적 / 대지면적) × 100%

용적률 = (건축물의 지상층 연면적 / 대지면적) × 100%

ps. 연면적은 건축법 시행령 면적 등의 산정방법 참고

 

 

 

 

건축법

[시행 2015.1.6.] [법률 제12968호, 2015.1.6., 일부개정]

 

제6장 지역 및 지구의 건축물

제55조(건축물의 건폐율) 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 [시행 2015.1.6.] [법률 제12974호, 2015.1.6., 일부개정]

제77조(용도지역의 건폐율) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.  <개정 2011.4.14, 2013.7.16> 1. 도시지역 가. 주거지역: 70퍼센트 이하 나. 상업지역: 90퍼센트 이하 다. 공업지역: 70퍼센트 이하 라. 녹지지역: 20퍼센트 이하 2. 관리지역 가. 보전관리지역: 20퍼센트 이하 나. 생산관리지역: 20퍼센트 이하 다. 계획관리지역: 40퍼센트 이하. 다만, 성장관리방안을 수립한 지역의 경우 해당 지방자치단체의 조례로 125퍼센트 이내에서 완화하여 적용할 수 있다. 3. 농림지역: 20퍼센트 이하 4. 자연환경보전지역: 20퍼센트 이하    ② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.    ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항과 제2항에도 불구하고 80퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 따로 정한다.  <개정 2011.4.14, 2011.8.4> 1. 제37조제1항제8호에 따른 취락지구 2. 제37조제1항제9호에 따른 개발진흥지구(도시지역 외의 지역만 해당한다) 3. 제40조에 따른 수산자원보호구역 4. 「자연공원법」에 따른 자연공원 5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지 6. 공업지역에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호가목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지와 같은 조 제12호에 따른 준산업단지    ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있다.  <개정 2011.4.14, 2011.9.16> 1. 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우 2. 주변 여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위하여 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우 3. 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업용·임업용·어업용 건축물을 건축하려는 경우 4. 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 주민생활의 편익을 증진시키기 위한 건축물을 건축하려는 경우   [전문개정 2009.2.6]

 

제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "용적률"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 [시행 2015.1.6.] [법률 제12974호, 2015.1.6., 일부개정]

제78조(용도지역에서의 용적률) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.  <개정 2011.4.14, 2013.7.16> 1. 도시지역 가. 주거지역: 500퍼센트 이하 나. 상업지역: 1천500퍼센트 이하 다. 공업지역: 400퍼센트 이하 라. 녹지지역: 100퍼센트 이하 2. 관리지역 가. 보전관리지역: 80퍼센트 이하 나. 생산관리지역: 80퍼센트 이하 다. 계획관리지역: 100퍼센트 이하. 다만, 성장관리방안을 수립한 지역의 경우 해당 지방자치단체의 조례로 125퍼센트 이내에서 완화하여 적용할 수 있다. 3. 농림지역: 80퍼센트 이하 4. 자연환경보전지역: 80퍼센트 이하    ② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.    ③ 제77조제3항제2호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 지역에서의 용적률에 대한 기준은 제1항과 제2항에도 불구하고 200퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 따로 정한다.  <개정 2011.4.14>    ④ 건축물의 주위에 공원·광장·도로·하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있다.  <개정 2011.4.14>    ⑤ 제1항과 제4항에도 불구하고 제36조에 따른 도시지역(녹지지역만 해당한다), 관리지역에서는 창고 등 대통령령으로 정하는 용도의 건축물 또는 시설물은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다.  <개정 2011.4.14>    ⑥ 제1항에도 불구하고 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에 「사회복지사업법」 제2조제4호에 따른 사회복지시설 중 대통령령으로 정하는 시설을 설치하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하는 경우에는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 해당 용도지역에 적용되는 용적률을 완화할 수 있다. 이 경우 용적률 완화의 허용범위, 기부채납의 기준 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <신설 2013.12.30>   [전문개정 2009.2.6]

 

 

서울특별시 도시계획 조례

[시행 2014.10.20.] [서울특별시조례 제5755호, 2014.10.20., 일부개정]

제6절 건폐율 및 용적률

      제54조 (용도지역안에서의 건폐율) ① 법 제77조 및 영 제84조제1항에 따라 용도지역별 건폐율은 다음 각 호의 비율 이하로 한다. <개정 2008.7.30.>

1. 제1종전용주거지역：50퍼센트

2. 제2종전용주거지역：40퍼센트

3. 제1종일반주거지역：60퍼센트

4. 제2종일반주거지역：60퍼센트

5. 제3종일반주거지역：50퍼센트

6. 준주거지역：60퍼센트

7. 중심상업지역：60퍼센트

8. 일반상업지역：60퍼센트

9. 근린상업지역：60퍼센트

10. 유통상업지역：60퍼센트

11. 전용공업지역：60퍼센트

12. 일반공업지역：60퍼센트

13. 준공업지역：60퍼센트

14. 보전녹지지역：20퍼센트

15. 생산녹지지역：20퍼센트

16. 자연녹지지역：20퍼센트

② 법 제77조제3항 및 영 제84조제3항에 따라 다음 각 호의 지역안에서의 건폐율은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 비율 이하로 한다.  <개정 2008.7.30., 2011.7.28., 2012.11.1.>

1. 취락지구 : 60퍼센트(집단취락지구에 대해서는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령」 이 정하는 바에 따른다)

2. 「자연공원법」에 따른 자연공원

가. 공원시설： 20퍼센트

나. 공원시설이 아닌 시설： 60퍼센트

3. 공업지역안에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호 가목 및 나목에 따른 국가산업단지 및 지방산업단지 : 60퍼센트

③도시계획시설인 학교(유치원은 제외한다) 또는 도시계획시설이 아닌 학교(유치원은 제외한다)로서 학교 전체가 이전한 부지(이하 "학교이적지"라 한다)는 제1항의 규정에 불구하고 30퍼센트 이하로 한다.다만, 이전 후 10년이 경과된 학교이적지는 제1항을 적용한다 <개정 2008.7.30., 2014.1.9.>

④ 삭제  <2006.10.4.>

⑤제1항의 규정에 불구하고 퇴계로·다산로·왕산로·율곡로·사직로·의주로를 경계로 하여 그 주변지역을 포함하는 지역으로서 규칙으로 정하는 4대문안(이하 "4대문안"이라 한다)의 도시환경정비구역중 도시·주거환경정비기본계획에 따라 수복재개발방식으로 사업을 시행하는 상업지역안에서의 건폐율은 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 영 제84조제1항의 범위안에서 도시·주거환경정비기본계획으로 정할 수 있다. <개정 2003.12.30., 2008.7.30.>

⑥시장은 영 제84조제4항에 따라 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 구역을 정하고, 그 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 10분의 5까지 낮출 수 있다. <개정 2008.7.30.>

⑦ 제1항의 규정에 불구하고 산업·유통개발진흥지구 및 외국인투자기업에 대한 용도지역 안에서의 건폐율은 영 제84조제1항의 건폐율 범위 안에서 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화할 수 있다.다만, 제55조제11항에 따라 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 용적률 완화를 받은 경우는 제외한다. <신설 2005.1.5., 2008.7.30., 2012.11.1.>

⑧제1항의 규정에 불구하고 지구단위계획을 수립하는 준주거지역·일반상업지역 및 근린상업지역의 방화지구안의 건축물로서 영 제84조제5항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 경우에는 건폐율을 80퍼센트 이상 90퍼센트 이하의 범위 안에서 지구단위계획으로 따로 정할 수 있다. <신설 2006.10.4., 2008.7.30., 2010.1.7.>

⑨ 제1항에도 불구하고 시장정비사업 추진계획 승인대상 전통시장의 경우 구청장이 주변의 교통·경관·미관·일조·채광 및 통풍 등에 미칠 영향이 없다고 인정하는 경우 건폐율을 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 및 준공업지역은 70퍼센트 이하, 제3종일반주거지역은 60퍼센트 이하, 상업지역은 80퍼센트 이하의 범위안에서 적용할 수 있다.다만, 상업지역의 경우 시장정비사업심의위원회의 심의를 거쳐 90퍼센트 이하의 범위안에서 건폐율을 완화할 수 있다. <신설 2006.10.4., 2007.10.1., 2011.7.28.>

⑩ 제1항의 규정에도 불구하고 자연녹지지역에 설치되는 도시계획시설 중 유원지의 건폐율은 30퍼센트를, 공원의 건폐율은 20퍼센트를 초과할 수 없다. <신설 2010.1.7.>

⑪ 법 제77조제4항제2호 및 영 제84조제5항제5호에 따라 녹지지역의 건축물로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다. <신설 2011.10.27., 2014.10.20.>

1. 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰

2. 「문화재보호법」제2조제2항에 따른 지정문화재 또는 같은 조 제3항에 따른 등록문화재

3. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥

⑫ 제1항제15호에도 불구하고 영 제84조제7항에 따라 생산녹지지역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다. <신설 2012.1.5.>

1. 「농지법」 제32조제1항제1호에 따른 농수산물의 가공·처리시설 및 농수산업 관련 시험·연구시설

2. 「농지법 시행령」 제29조제5항제1호에 따른 농산물 건조·보관시설

⑬ 제1항의 규정에도 불구하고 영 제84조제5항제2호에 따라 완화하는 비율은 해당 용도지역별 건폐율의 120퍼센트이하로 한다.  <신설 2014.10.20.>

      제55조 (용도지역안에서의 용적률) ① 법 제78조제1항·제2항 및 영 제85조제1항에 따라 용도지역별 용적률은 다음 각 호의 비율 이하로 한다. <개정 2008.7.30.>

1. 제1종전용주거지역：100퍼센트

2. 제2종전용주거지역：120퍼센트

3. 제1종일반주거지역：150퍼센트

4. 제2종일반주거지역：200퍼센트

5. 제3종일반주거지역：250퍼센트

6. 준주거지역：400퍼센트

7. 중심상업지역：1천퍼센트(단, 4대문안：800퍼센트]

8. 일반상업지역：800퍼센트(단, 4대문안：600퍼센트)

9. 근린상업지역：600퍼센트(단, 4대문안：500퍼센트)

10. 유통상업지역：600퍼센트(단, 4대문안：500퍼센트)

11. 전용공업지역：200퍼센트

12. 일반공업지역：200퍼센트

13. 준공업지역： 400퍼센트

14. 보전녹지지역：50퍼센트

15. 생산녹지지역：50퍼센트

16. 자연녹지지역：50퍼센트

②제1항의 규정에 불구하고 학교이적지에 대한 용도지역별 용적률은 다음 각호의 비율 이하로 한다. 다만, 이전 후 10년이 경과된 학교이적지는 제1항을 적용한다 <개정 2014.1.9.>

가. 상업지역： 500퍼센트

나. 준주거지역： 300퍼센트

다. 전용주거지역 및 제1종일반주거지역： 100퍼센트

라. 제2종일반주거지역： 150퍼센트

마. 제3종일반주거지역： 200퍼센트

③제1항제7호부터 제10호까지의 규정에 불구하고 상업지역안에서 제31조제1항제2호, 제32조제2항 및 제33조제2항에 따른 주거복합건물(공동주택과 주거외의 용도가 복합된 건축물)을 건축하는 때에는 별표 3의 용적률을 적용한다.다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시도시계획위원회, 도시재정비위원회 또는 시장정비사업심의위원회의 심의를 거쳐 별표 3의 용적률을 적용하지 아니할 수 있다. <개정 2005.1.5., 2006.3.16., 2006.10.4., 2007.10.1., 2008.7.30., 2011.7.28.>

1. 도시환경정비구역중 도시·주거환경정비기본계획에 의하여 시장이 주거기능의 입지가 필요하다고 인정하여 선정한 지역

2. 균형발전사업지구

3. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 의한 "재정비촉진지구"

4. 시장정비사업 추진계획 승인대상 전통시장

④ 제1항제13호에도 불구하고 준공업지역안에서 공동주택 등의 용적률은 다음 각 호 이하로 한다.  <개정 2010.1.7., 2011.7.28.>

1. 공동주택·노인복지주택·오피스텔·고시원(그 밖의 용도와 함께 건축하는 경우도 포함한다)의 용적률은 250퍼센트로 한다.다만, 임대산업시설(시장이 영세제조시설, 산업시설 등을 지원하기 위하여 임대로 공급하는 시설물 또는 그 시설물을 설치하기 위한 부지를 말한다)이 포함된 경우에는 400퍼센트로 한다.

2. 제1호 본문에 불구하고 「임대주택법」 제16조제1항제1호, 제2호 및 제3호의 임대주택은 임대분과 임대분의 3분의1에 해당하는 용적률을 추가 허용할 수 있으며, 이 경우 용적률은 300퍼센트로 한다.

3. 제1호 본문에 불구하고 「임대주택법」 제2조제3호의2의 장기전세주택이 포함된 공동주택노인복지주택오피스텔(그 밖의 용도와 함께 건축하는 경우도 포함한다)의 용적률은 300퍼센트로 한다.

⑤제1항제15호 및 제16호의 규정에 불구하고 생산녹지지역 또는 자연녹지역안에서 법 제2조제6호의 기반시설중 도시관리계획으로 설치하는 시설의 용적률은 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 100퍼센트 이하로 할 수 있다.

⑥ 법 제78조제3항 및 영 제85조제5항에 따라 「자연공원법」에 따른 자연공원 안에서의 용적률은 100퍼센트 이하로 한다. <개정 2006.10.4., 2008.7.30., 2011.7.28., 2012.11.1.>

⑦ 법 제51조·영 제43조 및 이 조례 제16조에 따라 지정된 지구단위계획구역안에서의 용적률은 제1항부터 제4항까지의 규정과 법 제52조 및 영 제46조의 규정의 범위안에서 규칙으로 정한다. <개정 2008.7.30.>

⑧ 제1항제3호부터 제6호까지와 제4항의 규정에도 불구하고 시장정비사업 추진계획 승인대상 전통시장의 용적률은 일반주거지역안은 400퍼센트 이하로, 준주거지역은 450퍼센트 이하로, 준공업지역은 400퍼센트 이하로 한다. <개정 2006.3.16., 2006.10.4., 2007.10.1., 2008.7.30., 2011.7.28.>

⑨ 제8항에도 불구하고 구청장이 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」제16조에 따른 사업추진계획을 검토하여 주변의 교통·경관·미관·일조·채광 및 통풍 등에 미칠 영향이 없다고 인정하여 이를 시장정비사업심의위원회에서 심의·가결한 경우에는 준주거지역에 위치한 전통시장의 용적률은 500퍼센트 이하로 할 수 있다. <개정 2006.3.16., 2006.10.4., 2007.10.1., 2008.7.30., 2011.7.28.>

⑩ 영 제85조제7항 각 호의 지역·지구 또는 구역안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우에는 해당 건축물에 대한 용적률은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위안에서 다음의 기준에 따라 산출되는 비율 이하로 한다.(1+1.3α)×제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 용적률(다만, 주택재개발사업의 경우 제1항제3호는 180퍼센트 이하, 제1항제4호는 220퍼센트 이하로 한다), 여기서 α란 공공시설부지로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율을 말한다. <개정 2005.1.5., 2006.10.4., 2008.7.30., 2010.1.7.>

⑪제1항제2호의 규정에 불구하고 「서울특별시지역균형발전지원에관한조례」에 따라 뉴타운사업을 시행하는 지구안의 제2종전용주거지역의 용적률은 시장이 필요하다고 인정하는 경우 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 150퍼센트 이하로 할 수 있다. <신설 2004.09.24., 2008.7.30.>

⑫제1항의 규정에 불구하고 산업·유통개발진흥지구, 외국인투자기업 또는 특정관리대상 아파트의 용적률은 해당 용도지역안에서의 용적률을 초과하여 100퍼센트 이하(해당 용도지역의 용적률과 초과 용적률 100퍼센트 이하의 용적률을 합한 전체 용적률이 영 제85조제1항의 용적률 범위를 초과하는 경우에는 영 제85조제1항의 용적률 이하)범위안에서 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화할 수 있다. <신설 2005.1.5., 2008.7.30., 2012.11.1.>

⑬ 제1항제8호의 규정에 불구하고 4대문내 도시환경정비사업으로 시행하는 경우의 용적률은 800퍼센트 범위내에서 도시·주거환경정비기본계획(도시환경정비사업)에서 정하는 용적률을 적용한다. <신설 2005.1.5.>

⑭제1항의 규정에 불구하고 영 제85조제3항에 따라 제1항제1호부터 제6호까지의 지역에서는 제1항에 따른 용적률의 20퍼센트 이하의 범위 안에서 임대주택(「임대주택법」 제16조제1항에 따라 임대의무기간이 10년 이상인 경우에 한한다)의 추가건설을 허용할 수 있다. <신설 2006.10.4., 2008.7.30., 2008.09.30.>

⑮ 제1항제3호부터 제10호까지의 규정에 불구하고 국·공유지에 「문화예술 진흥법 시행령」 제2조에 따른 문화시설 중 박물관, 도서관, 미술관, 공연장을 건축하여 기부채납하는 경우에는 영 제85조제1항의 해당 용도지역의 용적률의 범위 안에서 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화 할 수 있다. <신설 2007.10.1., 2008.7.30.>

<16> 제1항제5호와 제6호에도 불구하고 규칙으로 정하는 지역 안에서 장기전세주택(시장이 에스에이치공사를 통해 건설 또는 공공·민간 사업주체가 건설한 주택을 매입하여 전세로 공급하는 임대주택을 말한다)이 포함된 공동주택 또는 주거복합건물을 건립하는 경우 제3종일반주거지역은 300퍼센트 이하로 하고, 준주거지역은 500퍼센트 이하로 한다. <신설 2008.7.30., 2011.7.28.>

<17> 제1항에도 불구하고 제1항제6호부터 제10호까지의 지역(4대문안 지역을 포함한다)에서 「관광진흥법 시행령」 제2조제1항제2호 가목 및 다목의 관광호텔업, 한국전통호텔업을 위한 관광숙박시설을 건축할 경우에는 시도시계획위원회 심의를 거쳐 제1항에 따른 용적률의 20퍼센트 이하의 범위안에서 완화할 수 있다. <신설 2009.09.29., 2011.7.28.>

<18> 제1항의 규정에 불구하고 공공보도의 보행환경 개선과 도시미관향상을 위하여 지하철출입구 또는 환기구를 건물 또는 대지내 설치하여 기부채납하거나 구분지상권을 설정하는 경우에는 영 제85조제1항의 해당 용도지역의 용적률의 범위 안에서 다음 산식에 따라 시도계획위원회의 심의를 거쳐 완화 할 수 있다. <신설 2010.4.22.>

1. 대지에 설치할 경우 : 용적률 × (지하철출입구 또는 환기구의 건폐면적 / 대지면적) 이내

2. 건물에 설치할 경우 : 용적률 × (지하철출입구 또는 환기구의 연면적 / 건물 연면적) 이내

<19> 제1항의 규정에도 불구하고 영 제85조제5항에 따라 완화하는 비율은 해당 용도지역별 용적률의 120퍼센트이하로 한다.  <신설 2014.10.20.>